荆州市人民政府关于将荆州市2014年第一、二批棚户区改造项目委托

——2014年8月28日在荆州市第四届人大常委会第二十五次会议上

荆州市人民政府

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

为推进城区棚户区改造，改善城区水生态环境，加快城市建设和发展，经市政府授权，荆州市城市建设投资开发有限公司(简称“市城投公司”)作为项目投资主体，负责荆州市2014年第一、二批棚户区改造项目(简称“城区棚改项目”)及荆州市城区水系综合治理项目(简称“城区水系治理项目”)，项目总投资约34.9亿元，其中城区棚改项目28.6亿元，水系治理项目6.3亿元。为筹集项目建设资金，市城投公司拟向国家开发银行湖北省分行(以下简称“省开行”)申请29.6亿元中长期贷款(10年至15年期)，其中城市棚改项目贷款24.6亿元，城市水系综合治理项目贷款5亿元。现将有关情况报告如下：

一、项目实施必要性

城区棚改项目

1、棚改的现实意义。棚户区是指在城市建成区范围内，房屋密度大、使用年限久、房屋质量差、基础设施配套不齐全、治安和消防隐患大的区域。荆州城区现有大量危旧房区、城中村等棚户区，棚户区居民大多为低收入家庭和住房困难群体，居住区域环境卫生差，安全隐患突出，与城市现代化建设不协调，群众要求改造的呼声强烈。其意义主要表现在：一是有效解决低收入家庭住房困难，共享改革发展成果，促进社会和谐稳定;二是有效提高城区基础设施和公共设施建设水平，改善城市面貌，完善城市功能，提升城市品位;三是有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，助推经济发展和民生改善。在目前经济下行压力较大的情况下，其作用更为明显;四是优化土地资源配置，盘活存量土地，使稀缺的土地资源再利用。因此，推动棚改是党和政府注重以人为本、解决民生问题、提升城市形象的重要举措，具有极大的社会、经济效益。

2、党中央国务院高度重视棚改工作。2013年7月，国务院下发《关于加快棚户区改造工作的意见》，全面部署棚改工作任务，要求2013年至2017年改造各类棚户区1000万户。今年4月，习近平总书记、李克强总理分别主持召开中央政治局会议、国务院常务会议，提出加快棚改是改善民生的“硬任务”，要求运用好开发性金融，全力推动棚户区改造。6月，李克强总理再次召开国务院常务会议，提出增加财政投入、引导金融机构加大信贷支持、加大供地支持等6条措施推进棚户区改造。8月，国务院办公厅下发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，要求各地、各部门进一步加大棚户区改造力度，力争超额完成2014年目标任务，提前谋划2015年至2017年棚改工作，并提出建立棚改的行政审批快速通道，限期完成立项、规划、土地、施工等审批手续。目前，央行通过再贷款方式已向国开行注资1万亿元。

3、国开行全力为棚改项目提供信贷支持。2014年6月，国开行按照国务院要求，正式成立住宅金融事业部，棚户区改造项目信贷支持全面提速。2014年上半年，全国包括湖北省在内的18个省(市)率先组建融资平台，国开行承诺棚改贷款6760亿元，是去年同期的18倍，现已发放贷款2195亿元，惠及棚户区居民213万户。国开行支持棚户区改造项目的贷款政策也十分优惠。一是提供可替代资本金的软贷款。单个项目软贷款额度可达项目资本金的35%。二是贷款期限长。软贷款期限可达7年;中长期贷款期限一般为10年，最长可达15年。三是贷款利率优惠。按央行公布的同期贷款基准利率下浮10%执行，实际利率为5.895%，比目前市场平均利率低30%以上。四是贷款“门槛”宽松。项目发放贷款，不需要实物资产抵押，政府融资平台资产负债率边界放宽至80%，项目资本金可年内分步到位。

4、省政府已组建省级融资平台。目前，省政府下发《湖北省棚户区改造省级融资平台贷款实施办法》，确定湖北省长江产业投资集团有限公司下属省投资公司为省级棚改项目统贷平台。省开行年内对棚改项目贷款授信300亿元，按“统一评级、统一授信、统借统还”的模式向省投资公司提供棚改专项贷款，各地政府作为棚改项目责任主体，指定用款平台(原则上为城投公司)，办理用款手续。

5、荆州城区棚改的实际需要。一是棚改项目面临资金瓶颈。2010年9月，市政府提出利用3到5年时间,基本完成市城区集中连片的棚改任务。但因资金筹集困难，项目进展较慢。二是棚改任务亟待落实。2014年，省政府下达我市城区的棚改计划17229户，亟待推动落实。三是市委、市政府重视城区棚改工作。今年5月，市委常委会、市政府常务会相继对城区棚改项目进行了专题研究，形成会议纪要，明确提出，城区棚改项目由辖区政府组织申报，市政府审批立项，市城投公司、市房投公司代表市政府进行投资管理。市政府向省政府提出专题报告，要求将荆州列为首批实施地区。四是省住建厅、省开行积极支持。将荆州与宜昌、襄阳、荆门一并列为全省棚改项目首批支持的地市，优先给予棚改计划和信贷支持。

城区水系综合治理项目

荆州实施水利项目意义重大。由于城市发展提速，经济发展加快，水污染、城市内涝等问题日益凸显，影响了城市可持续发展，城区水系治理工作成为当前重要任务，实施城区水系综合治理项目具有重要现实意义。一是有利于完善城区防洪排涝体系，提高城市排涝能力，确保城区人民群众生命财产安全。二是有利于改善城区水生态环境，实现城区水系连通，创建水乡园林城市，提高居民的生活质量和幸福指数。三是有利于完善城市基础设施和公共服务设施，为城市可持续发展提供保障。

二、融资项目申请贷款情况

本次申报的城区棚改项目及城区水系治理项目，总投资34.9亿元，共申请省开行贷款29.6亿元，其中城区棚改项目贷款24.6亿元，城区水系综合治理项目贷款5亿元。

(一)城区棚改项目

1、棚改项目规划情况。根据我市已报中省备案的棚户区改造2013年至2017年规划，中心城区在五年内拟改造城市棚户区13.37万户，房屋征收总面积约1370万平方米，项目资金来源以国家补贴、银行信贷等资金撬动社会资金规范有序投入。

2、棚改项目实施模式。市中心城区棚改项目全部采取“净地挂牌，以城投、房投为主投资，项目自求平衡”的方式进行运作。中央财政对棚改项目给予适当补贴，标准为每户2万元，主要用于政府主导的棚改项目的房屋征收补偿、安置房以及基础配套设施建设。

3、申请贷款项目情况。本次拟申请省开行贷款的城区棚改项目，分两个批次，共5个项目，总投资28.6亿元，其中贷款24.6亿元，自筹资金4亿元，贷款期限15年，贷款利率按人民银行同期贷款利率下调10%执行。

第一批次项目2个，总投资16.9亿元，其中申请贷款14.5亿元。一是城南东西堤街棚改项目。项目位于荆州城南东西堤街和梅村五组，还建点选址原江陵烟厂宗地(已储备土地)，总投资约10.5亿元，其中贷款9亿元，自筹1.5亿元。二是张沟片区棚改项目。项目位于荆州市沙北新区张沟村，项目采取片区内还迁，还建点位于张沟村，总投资6.4亿元，其中贷款5.5亿元，自筹资本金0.9亿元。

第二批次项目3个，总投资11.7亿元，其中申请贷款10.1亿元。一是东升单元画扇峰棚改项目。项目位于荆州市东升单元画扇峰，项目采取就地还建，总投资5.4亿元，其中贷款4.7亿元，自筹资本金0.7亿元。二是南湖片区棚改项目。项目位于荆州市南湖路，项目采取就地还迁，总投资5.3亿元，其中贷款4.6亿元，自筹资本金0.7亿元。三是长港路大板房棚改项目。项目位于长港路和红星路交汇处西南角，项目采取就地还迁，总投资1亿元，其中贷款0.8亿元，自筹资本金0.2亿元。

(二)城区水系综合治理项目

项目建设内容为：荆州城区范家渊、荆襄内外河等的清淤疏浚，张李家渊、江津湖等的护坡水土保持和驳岸治理，重建荆州泵站和新建荆沙大道雨水泵站，港南渠和白水滩等河道治理，新建引江济汉渠引水闸等。项目区涵盖荆州区、沙市区和荆州开发区。项目总投资6.3亿元，拟申请开行贷款5亿元，自筹资金1.3亿元，贷款期限10年，贷款利率在人民银行同期基准贷款利率上浮5%执行。

三、市城投公司负债能力与项目平衡情况

(一)资产负债水平较低。近年来，市城投公司资产规模、盈利能力稳定增长。2012年公司总资产155.46亿元、净资产61.03亿元、资产负债率60.74%、盈利2.29亿元;2013年公司总资产179.69亿元、净资产96.53亿元、资产负债率46.28%、盈利2.72亿元。截至2014年3月末，城投公司总资产185.78亿元、净资产97.05亿元、资产负债率47.76%。去年，国家审计署对荆州市政府债务审计结果显示，我市政府和城投公司负债规模和负债率在国内、省内同等城市中处于较低水平。

(二)债务结构较为合理。一是城投公司自身经营收入能够覆盖每年的还本付息。2012年，公司还本付息8.16亿元、经营收入12.02亿元，还本付息为经营收入的67.8%;2013年，公司还本付息7.57亿元、经营收入29.52亿元，还本付息为经营收入的25.6%。二是年度偿债压力适中。2015至2020年，按城投公司现有48.7亿元债务余额测算，年均还本付息约8.2亿元，以公司现有经营状况，分年度偿债压力适中。三是新增债务在5至10年后才进入还款期，公司的负债结构做到长、短结合，搭配合理。

(三)贷款项目自身可实现收支平衡。一是棚改项目略有盈利。据测算，5个棚改项目总成本28.6亿元;项目实施后，可取得收入34.14亿元，其中土地出让收入30.14亿元、资产出让出租收入3.1亿元、中央财政棚改补助收入0.9亿元;扣除财政计提“五金”3.8亿元，项目收支相抵，预计可实现盈利1.74亿元。二是城区水系综合治理项目可实现平衡。据测算，项目总成本6.3亿元，其中，拆迁0.5亿元、建设成本4.5亿元、其它费用1.3亿元;项目实施后，可收储、整理项目周边土地约350亩，预计可实现土地出让收入7.7亿元;扣除财政计提“五金”1亿元，项目收支相抵，预计可实现盈利0.4亿元。

四、贷款资金监管与风险控制

(一)资金监管。贷款资金由市财政局、市城投公司和贷款行三方共同监管。市城投公司和市财政局在贷款行开立共管账户，贷款资金使用严格按审批程序办理。年度用款计划、贷款资金结算需经三方审核认可后执行，棚改、水环境治理项目实施后的土地出让收入，由市财政全程监管，优先用于还本付息。

(二)风险控制。一是城市化进程加快，土地出让收入稳定。近年来，荆州城市建设和发展提速，新区投资开发力度加大，重点项目陆续上马，国内知名投资商纷纷抢滩荆州市场，农村人口陆续进入城市，荆州城市化进程明显加快，土地市场稳定发展，政府储备土地出让收入逐年上升。2012年公司委托出让土地583亩，实现出让收入17.67亿元;2013年委托出让土地716.75亩，出让收入23.17亿元;今年1至7月委托出让土地1451.73亩，出让收入22.84亿元。二是储备存量土地是还款稳定来源。目前，市城投公司可供出让的存量土地7200多亩，扣除道路、绿化等用地，可出让4500亩，按谨慎原则静态测算，预计可实现土地出让总收入112亿元，扣除各项成本，可实现净收益80亿元;市城投公司投资的荆北、沙北、商务三大新区，预计可出让土地7300多亩，按股权投资比例测算，预计可实现净收益30亿元。两者合计，公司投资的土地可实现净收益约110亿元，可以满足债务偿付需求。

(三)配套政策。一是坚持供地计划管理，保持房地产市场平稳健康发展;二是落实棚户区改造和水系综合治理行政审批“绿色通道”和相关优惠政策;三是除市城投公司申请贷款项目外，坚持标准，坚持程序，合理引进社会资金推进城区棚户区改造项目。

五、工作请求

按照国开行要求，市城投公司代表市政府申请城区棚改项目和城区水系治理项目贷款，需落实投资来源。请市人大常委会形成决议，同意将城区棚户区改造项目委托代建资金和城区水系治理项目差额补足资金分年度列入财政同期预算管理。

(责任编辑：子慕)